Siempre surgen multitud de dudas en relación con problemas que surgen en nuestra Comunidad de Vecinos. Intentaremos aclararles las mas frecuentes.

Preguntas frecuentes

Nombramiento del Administrador      

El nombramiento del Administrador, como el de cualquier otro cargo de la Comunidad, debe acordarse en la  Junta de propietarios, según establece el artículo 13  de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho acuerdo,   como  todos los que se refieren a la administración, ha de tomarse por doble mayoría (de propietarios y de cuotas)  relativa a los asistentes y representados en la Junta. 

Dimisión del presidente

La Ley de Propiedad Horizontal no prevé la dimisión de los cargos, y menos aún, que se haga mediante     carta a los comuneros. Lo que debe hacerse es una Junta General Extraordinaria de la Comunidad, convocada por el Presidente que es quien, de acuerdo con el artículo 16 de la Ley, tiene capacidad para ello, y someter a la Junta los nuevos nombramientos. Es esta Junta General la que tiene potestad para aceptar o no la renuncia del Presidente y designar los nuevos cargos.

 Que se puede hacer con un vecino muy ruidoso?

 Si los ruidos sobrepasan el nivel establecido en las Ordenanzas Municipales,  puede exigir a su vecina que insonorice su vivienda, a su cargo. Lo primero sería pedir al Ayuntamiento que le hagan una medición de ruidos para comprobar objetivamente la situación.


En cualquier caso, conviene que hable con el propietario para que conozca la situación.

De todas formas es un asunto muy subjetivo y espinoso, y de difícil solución. En  un caso extremo, podría llegar a aplicarse el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, pero no quiero ocultarle que las posibilidades de éxito judicial son muy escasas, por la dificultad de la prueba.

Planta baja que provoca molestías a la Comunidad
La instalación de cualquier actividad en un local no requiere el permiso de la Comunidad como tal. No obstante, el Ayuntamiento comunica a la Comunidad y a los colindantes que se ha solicitado licencia de construcción y de funcionamiento para una determinada actividad, para que quienes se consideren  perjudicados hagan las alegaciones pertinentes. Finalmente, el Ayuntamiento  decide si concede o no la licencia.
Los problemas fundamentales que una actividad como ésta puede causar son los   derivados del horario de cierre y de los ruidos, y normalmente no se dan hasta  que no está en funcionamiento. Es entonces cuando la Comunidad tiene que  denunciar al Ayuntamiento si se produce algún tipo de irregularidad, persistiendo en las denuncias si se tarda en conseguir el cese de las molestias.

Estatuos y Reglamento de Régimen Interior
No existe ningún modelo de Estatutos de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal reformada, ni con la antigua, porque los Estatutos han de redactarse acorde a la Comunidad de que se trate, teniendo en cuenta los servicios de que está dotada y los distintos tipos de gastos. Para su elaboración debería hacerse un estudio previo de sus necesidades y expectativas, y es muy importante contar con el asesoramiento profesional de un Administrador de Fincas, cuyas aportaciones y sentido práctico son fundamentales para la viabilidad futura de los mismos.

Los Estatutos, una vez aprobados por unanimidad en una Junta Extraordinaria de la Comunidad, se inscriben en el Registro de la Propiedad al que pertenece el edificio. Cuando los redacta el promotor, está obligado a facilitarlos a los compradores en el momento de la compra, haciendo constar en la Escritura el conocimiento de los mismos.

Mientras no se inscriben en el Registro, los Estatutos obligan a los propietarios actuales de la Comunidad, pero no a los futuros. Para que los nuevos comuneros que accedan a la propiedad estén obligados a cumplirlos, es necesario que puedan ser conocidos por terceros, y ello se logra con la inscripción en un Registro Público, como es el Registro de la Propiedad.

Ni qué decir tiene que los Estatutos no son obligatorios, que una gran mayoría de las Comunidades no los tienen, y por ello no funcionan peor. Otras tienen una simple transcripción parcial de la Ley de Propiedad Horizontal. En general, los Estatutos no son más que una adaptación de la Ley a unas circunstancias comunitarias concretas.

Recientemente, con la reforma de la Ley, se plantea frecuentemente si es necesario o no adaptar los Estatutos a la situación actual. Está claro que, aunque no se haga, aquellos preceptos que contradigan lo que dispone la Ley no son de aplicación, y la conveniencia o no de una adaptación tiene que decidirla la propia Comunidad, o sus rectores que son quienes habrán de proponerla. Las modificaciones posteriores de los Estatutos llevan el mismo trámite: aprobación unánime de la Comunidad e inscripción en el Registro correspondiente.